※本記事は、国土交通省の公的ガイドラインに基づく一般的な情報提供を目的としています。個別具体的な契約内容の判断や交渉方法については、弁護士や消費生活センターなど専門家にご相談ください。
目次
1. 【新年度前に必読】引っ越しシーズン到来！退去費用トラブルが急増する時期です
2月から3月にかけて、新年度に向けた引っ越しシーズンが本格化します。
- 新社会人としての新生活スタート
- 転勤による引っ越し
- 大学生の卒業・就職
- 個人事業主の事務所移転
この時期、多くの方が賃貸住宅を退去されます。
そして、**この時期に急増するのが「退去費用トラブル」**です。
広島でも、毎年この時期になると、 「退去費用が思ったより高額で困っている」 「見積もりの内容に納得できない」 というご相談が増えます。
新生活の準備で忙しい時期だからこそ、退去費用について冷静に考える時間が取れず、言われるがままに支払ってしまうケースが多いのです。
しかし、国土交通省が公表している公的なガイドラインを知っているかどうかで、数万円の違いが生まれることがあります。
新年度の新生活をスムーズに始めるためにも、退去費用について正しい知識を身につけておきましょう。
2. 実際にあった相談事例：納得できない退去費用の請求
先日、クライアント様からこんなご相談がありました。
「賃貸マンションを退去することになり、不動産会社から退去費用の見積もりが届いたんです。でも、金額が高額で納得できなくて…何か参考になる情報はありませんか？」
詳しく話を聞くと、以下のような状況でした。
相談者の状況
- 5年間住んだ1LDKの賃貸マンション
- 退去費用の見積もり：約8万円
- 内訳の大部分：ハウスクリーニング費用
- さらに詳しく聞くと「ワックス代」なども含まれている
- しかも、契約時に特約で提示されていた金額より高い
「普通に生活していただけなのに、こんなに払わないといけないんでしょうか？しかも、契約書に書いてあった金額より高いんです…」
そう不安そうに相談されました。
さらに詳しく確認すると…
契約書の特約を確認したところ、
- 「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」と記載あり
- 部屋の間取りごとに金額が明記されている
- 1LDKは「◯◯円」と具体的な金額が書かれていた
しかし、今回の見積もりは、その金額より数千円高い。
不動産会社に問い合わせると、 「昨今の物価高もあり、値上がりしています」との回答。
ただし、契約書の特約には、「変動する可能性がある」という記載は一切なかったのです。
このようなケースは非常に多く、退去費用の請求内容をよく理解しないまま、言われるがままに支払ってしまう方が多いのが現状です。
しかし、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という重要な資料があることをご存知でしょうか？
このガイドラインを知っているかどうかで、数万円の違いが生まれることがあります。
2. 国土交通省のガイドラインとは？
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
国土交通省は、賃貸住宅の退去時に発生するトラブルを未然に防ぐため、平成10年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しました。
その後、平成16年、平成23年と改訂を重ね、現在は**「再改訂版」**が公開されています。
ガイドラインの位置づけ（重要）
このガイドラインは「法律」ではありません。
しかし、以下の点で非常に重要な意味を持っています：
- 裁判例や取引の実務を考慮した、国が示す一般的な基準
- 賃貸借契約締結時に参考にすべき指標
- 契約書があいまいな場合の話し合いの基準
- 裁判になった場合も判断材料として参照される
つまり、法的拘束力はないものの、「妥当と考えられる一般的な基準」を国が示した公的文書として、実務上非常に重視されています。
FPとしての私の立場
私はファイナンシャルプランナーとして、
- このガイドラインの存在をお伝えすること
- 一般的な考え方を情報提供すること
- 必要に応じて専門家（弁護士、消費生活センター）をご紹介すること
ができます。
ただし、個別具体的な契約内容の法的判断や、交渉の代理はできません。 これらが必要な場合は、弁護士など法律の専門家にご相談いただくことになります。
ガイドラインが定義する「原状回復」とは
多くの方が誤解されていますが、原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではありません。
ガイドラインでは、原状回復を以下のように定義しています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
つまり、
- 経年変化（時間の経過による劣化）
- 通常の使用による損耗（普通に生活していて生じる傷や汚れ）
これらは、賃料に含まれているため、借主が追加で負担する必要はないというのが、ガイドラインの考え方です。
3. 借主負担と貸主負担の明確な区分
ガイドラインでは、損耗・毀損の事例を以下のように区分しています。
損耗・毀損事例の区分
【A】通常の使用による損耗（貸主負担）
- 賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
- 例：家具の設置による床の凹み、日照による壁紙の変色、冷蔵庫の後ろの黒ずみ（電気ヤケ）
【B】借主の故意・過失による損耗（借主負担）
- 賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
- 例：タバコのヤニや臭い、ペットによる傷や臭い、キッチンの油汚れ（通常の清掃を怠った場合）
【A＋B】通常損耗だが管理が悪く拡大したもの（借主負担）
- 基本的にはAだが、その後の手入れ等が悪く、損耗が発生または拡大したと考えられるもの
- 例：エアコンから水漏れして放置した結果のシミ、結露を放置してできたカビ
【A＋G】通常損耗だが価値増大要素を含むもの（貸主負担）
- 基本的にはAだが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
- 例：全体的なハウスクリーニング、畳の裏返し・表替え
具体的な事例（ガイドライン別表より）
| 損耗・毀損の内容 | ガイドライン上の考え方 |
|---|---|
| 壁紙の日焼けによる変色 | 貸主負担 |
| テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ | 貸主負担 |
| 家具の設置による床の凹み | 貸主負担 |
| タバコのヤニ・臭い | 借主負担 |
| ペットによる柱等の傷・臭い | 借主負担 |
| 引越作業で生じた引っかき傷 | 借主負担 |
| 日常清掃を怠った油汚れ | 借主負担 |
| 結露を放置して拡大したカビ | 借主負担 |
| 畳の裏返し・表替え（日焼け） | 貸主負担 |
| フローリングのワックスがけ | 貸主負担 |
| 網戸の張替え（破損なし） | 貸主負担 |
| エアコンの内部洗浄 | 貸主負担 |
| 全体的なハウスクリーニング | 貸主負担 |
4. ハウスクリーニング費用は誰が払うべき？
冒頭の相談事例に戻りましょう。
不動産会社は、「ハウスクリーニング費用」を請求してきました。 内訳を聞くと、「ワックス代」なども含まれているとのこと。
ガイドラインの考え方
国土交通省のガイドラインによると、
- 全体的なハウスクリーニング費用：貸主負担が妥当
- フローリングのワックスがけ：貸主負担が妥当
と記載されています。
なぜなら、これらは「通常の使用による損耗」であり、次の入居者を迎えるための準備作業だからです。
つまり、ガイドラインの考え方では、普通に生活していた借主が、ハウスクリーニング費用を負担する必要はないとされています。
借主がクリーニング費用を負担するケース
ただし、以下のような場合は、ガイドライン上も借主負担になる可能性があります。
- タバコのヤニで壁紙が変色している
- ペットを飼っていて臭いや傷が残っている
- 日常的な清掃を怠り、油汚れやカビが広がっている
- 故意・過失で特定の箇所を汚損・破損させた
このような「通常の使用を超える損耗」については、借主が負担するのが妥当とされています。
5. 契約書の「特約」に要注意！
ここまで読んで、「じゃあ、ハウスクリーニング費用は払わなくていいんだ！」と思った方、ちょっと待ってください。
特約がある場合は要確認
ガイドラインは「法律」ではないため、契約書に「特約」として明記されている場合は、その内容が優先されるのが原則です。
特約とは、たとえば、
- 「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」
- 「畳の表替え費用は借主負担とする」
- 「1LDKの場合、ハウスクリーニング費用は◯◯円とする」
といった、ガイドラインとは異なる取り決めのことです。
特約が有効となる条件
ただし、どんな特約でも有効というわけではありません。
ガイドラインでは、特約が有効となる条件として、以下を示しています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
つまり、
- 契約書に小さな字で書いてあっただけ（十分な説明がなかった）
- あまりに高額で不合理な特約
このような場合は、特約が無効と判断される可能性があるとされています。
【重要】特約で金額が明記されているのに、それより高い請求をされた場合
冒頭の事例のように、特約に具体的な金額が記載されているにもかかわらず、それより高い金額を請求されるケースがあります。
この相談者の場合、
- 契約書の特約：「1LDKのハウスクリーニング費用は◯◯円」と明記
- 実際の請求：それより数千円高い金額
- 不動産会社の説明：「昨今の物価高もあり、値上がりしています」
- しかし、契約書には**「変動する可能性がある」という記載は一切なし**
一般的に考えると、契約書に明記された金額は、契約当事者間の合意です。 その金額を一方的に変更することは、契約内容の変更にあたります。
もし、物価の変動などで金額が変わる可能性があるなら、契約時に
- 「物価の変動により金額が変更される場合がある」
- 「実費精算とする」
といった記載があるべきと考えられます。
このような記載がない場合、契約書に明記された金額を超える請求には疑問を持つべきです。
ただし、これは法的判断を伴う問題ですので、実際に特約の有効性や金額の妥当性を争う場合は、弁護士や消費生活センターなど専門家に相談することが必要です。
契約時の確認が重要
これから賃貸契約を結ぶ方は、契約書の特約をしっかり確認しましょう。
もし、ガイドラインと異なる特約が記載されている場合は、
- なぜこの特約が必要なのか
- 金額は具体的にいくらなのか（明記されているか）
- 金額が変動する可能性はあるのか
- 他の物件と比較してどうなのか
を確認し、納得したうえで契約することが大切です。
納得できない場合は、契約前に交渉することも検討してください。
6. 退去費用トラブルを防ぐ5つのポイント
では、退去費用のトラブルを防ぐために、具体的にどうすればいいのでしょうか。
ポイント①：入居時に物件の状態を記録する
入居時の物件の状態を、写真や動画で記録しておくことが推奨されています。
- 壁紙の傷や汚れ
- 床の傷
- 設備の状態
これらを記録しておくことで、「これは入居前からあった傷です」と証明できる可能性があります。
国土交通省も、「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」という様式を公開しており、入居時の確認の重要性を強調しています。
ポイント②：契約書の特約を確認する
前述の通り、契約書の特約をしっかり確認しましょう。
特に、
- ハウスクリーニング費用（金額が明記されているか）
- 畳の表替え費用
- 鍵の交換費用
- 金額が変動する可能性について記載があるか
これらは、特約として記載されていることが多い項目です。
ポイント③：日常的な清掃を怠らない
ガイドラインでは、「日常的な清掃を怠ったことによる損耗」は、借主負担とされています。
- キッチンの油汚れ
- 浴室のカビ
- 水回りの水垢
これらは、日常的な清掃で防げるものです。 普段からきれいに使うことが、結果的に退去費用の節約につながります。
ポイント④：退去時の立会いに必ず参加する
退去時の立会いでは、不動産会社の担当者と一緒に物件の状態を確認します。
このとき、
- どこが通常の使用による損耗なのか
- どこが借主の過失による損耗なのか
を、その場で確認することが重要です。
曖昧なまま立会いを終えてしまうと、後から高額な請求が来る可能性があります。
ポイント⑤：見積もりの内訳を詳しく確認する
退去費用の見積もりが届いたら、内訳を詳しく確認しましょう。
- どの部分の修繕費用なのか
- ガイドライン上はどう考えられているのか
- 契約書に特約があるのか
- 特約に金額が明記されている場合、その金額と一致しているか
- 金額は妥当なのか
不明な点があれば、必ず質問してください。
「よくわからないけど、言われるがままに払ってしまった」というのが、最もトラブルになりやすいパターンです。
7. 知識を持って冷静に話し合う
冒頭の相談者には、国土交通省のガイドラインという公的資料が存在すること、契約書の特約で金額が明記されているのにそれより高い請求は疑問を持つべきこと、そして消費生活センターなど相談できる窓口があることをお伝えしました。
なぜ「知識」が重要なのか
「納得いかない！」 「高すぎる！」
と感情的に訴えても、建設的な話し合いにはなりにくいものです。
しかし、
- 「国土交通省のガイドラインでは、ハウスクリーニング費用は貸主負担とされています」
- 「契約書を確認しましたが、特約には◯◯円と明記されています。今回の請求額はそれを上回っていますが、なぜでしょうか？」
- 「特約には、金額が変動する可能性についての記載はありませんでした」
- 「この傷は入居時からあったもので、写真も残っています」
このように、公的な資料や客観的な事実をもとに冷静に話すことで、話し合いが前に進む可能性が高まります。
一般的な話し合いの流れ
ガイドラインや契約書を活用した話し合いの一般的な流れは、以下のようなものです：
- 見積もりの内訳を詳しく確認する
- 各項目について、ガイドライン上の考え方を確認する
- 契約書に特約があるかを確認する
- 特約に金額が明記されている場合、請求額と一致しているか確認する
- 入居時の写真など証拠があれば提示する
- 不明点や納得できない点を質問する
- 必要に応じて消費生活センターなど専門家に相談する
実際の結果
この相談者は、後日、 「ガイドラインの存在や、契約書との金額の違いについて、消費生活センターにも相談しながら、冷静に話し合いをしました。結果的に、当初の請求額から大幅に減額されました」
とご報告をいただきました。
具体的には、
- ハウスクリーニング費用：契約書の特約通りの金額に修正（値上がり分を削除）
- ワックス代：削除（ガイドライン上、貸主負担とされているため）
- その他の軽微な傷：入居時からあったことを証明して削除
約6万円の減額になったそうです。
※ただし、これはあくまで一例であり、個別の状況によって結果は異なります。また、具体的な交渉や法的判断については、専門家が関与しています。
8. トラブル解決のための相談先
もし、不動産会社との話し合いがうまくいかない場合、以下の相談先があります。
①国民生活センター・消費生活センター
全国の消費生活センターでは、賃貸住宅のトラブルについて相談を受け付けています。
消費者ホットライン：188（いやや）
最寄りの消費生活センターを案内してくれます。 専門の相談員が、ガイドラインを踏まえたアドバイスをしてくれます。
②法テラス（日本司法支援センター）
無料で法律相談ができる窓口です。
法テラス・サポートダイヤル：0570-078374
条件を満たせば、無料で弁護士に相談できます。
③少額訴訟制度
60万円以下の金銭トラブルであれば、少額訴訟という簡易な裁判手続きが利用できます。
原則として1回の審理で判決が出るため、迅速な解決が期待できます。
④民事調停
裁判所で行われる話し合いの手続きです。
調停委員が間に入って、当事者間の合意を目指します。
⑤弁護士への相談
複雑な事案や、高額な請求の場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
特に、
- 契約書の特約の有効性を争いたい
- 不動産会社が話し合いに応じない
- 訴訟を検討している
このような場合は、弁護士のサポートが必要です。
9. まとめ：数万円を守る知識を身につけよう
賃貸住宅の退去費用については、国土交通省のガイドラインという公的な資料があることを知っているかどうかで、結果が大きく変わることがあります。
この記事のポイント
- 引っ越しシーズンは退去費用トラブルが急増する
- 新年度前の2〜3月は特に注意
- 忙しい時期だからこそ、冷静に対応を
- 国土交通省のガイドラインを知ろう
- 原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではない
- 通常の使用による損耗は、賃料に含まれている
- ただし、ガイドラインは法律ではなく「一般的な基準」
- 借主負担と貸主負担の考え方を理解しよう
- ハウスクリーニング費用は基本的に貸主負担とされている
- ワックスがけも貸主負担とされている
- ただし、契約書の特約で別の取り決めがある場合もある
- 契約書の特約を必ず確認しよう
- 特約がある場合は、その内容が優先されるのが原則
- 特約に金額が明記されている場合、それを超える請求には疑問を持つべき
- 「変動する可能性がある」という記載がない限り、一方的な値上げは疑問
- 判断に迷う場合は専門家に相談を
- 入居時から記録を残そう
- 入居時の物件の状態を写真で記録
- 退去時の立会いにも必ず参加
- 知識を持って冷静に話し合おう
- ガイドラインという公的資料を参考にする
- 契約書の内容を確認する
- 感情的にならず、客観的な事実をもとに話す
- 必要に応じて専門家（消費生活センター、弁護士）に相談
FPとしてお伝えできること
私はファイナンシャルプランナーとして、
- 公的なガイドラインの存在をお伝えすること
- 一般的な考え方を情報提供すること
- 家計管理の観点からアドバイスすること
- 必要に応じて専門家をご紹介すること
ができます。
ただし、個別具体的な法律判断や交渉の代理はできませんので、そのような場合は弁護士など法律の専門家にご相談ください。
広島でも増えている退去費用トラブル
広島でも、特にこの時期、賃貸住宅の退去費用に関する相談が増えています。
特に、
- 大学生が初めての一人暮らしを終えるとき
- 新社会人として新生活を始めるとき
- 転勤で急に退去することになったとき
- 個人事業主が事務所を移転するとき
こういったタイミングで、思わぬ高額請求に驚くケースが多いようです。
新年度の新生活は、引っ越し費用、新しい家具家電の購入など、何かとお金がかかります。 だからこそ、不要な出費は防ぎたいものです。
最後に
この記事で紹介した知識は、数万円を守るための知識です。
お金を守ることは、お金を増やすことと同じくらい大切です。
賃貸住宅に住んでいる方、これから引っ越しを考えている方は、ぜひこの記事をブックマークして、退去時に見返してください。
そして、もし周りに賃貸住宅に住んでいる方がいれば、ぜひこの情報をシェアしてあげてください。
知識を持つことで、多くの方が不要な出費を防ぐことができるかもしれません。
お金の知識は、あなたの生活を守る武器です。
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参考サイト一覧
本記事は、以下の公的機関の情報を参考に執筆しています。
国土交通省｜原状回復に関する情報
- 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html - 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html - 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のQ&A
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html
相談窓口
- 消費者ホットライン（国民生活センター）
電話：188（いやや）
https://www.kokusen.go.jp/ - 法テラス（日本司法支援センター）
電話：0570-078374
https://www.houterasu.or.jp/
裁判制度
- 裁判所｜少額訴訟について
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_04_02_03/index.html - 裁判所｜民事調停について
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_04_02/index.html
その他参考情報
- 国土交通省住宅局｜賃貸住宅に関する情報
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/index.html
